Вопросы — и ответы простым языком

Да. Иностранец не может оформить землю на своё имя, но стандартная схема для виллы — зарегистрированная аренда земли (Leasehold) на 30 лет плюс право собственности на само строение — легальна, распространена и защищена законом. Квартиры в кондоминиумах можно оформить в полную собственность (Foreign Freehold) в пределах иностранной квоты 49% на здание. Форма собственности указана в каждом объявлении на этом сайте.

По тайскому Закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать не более 49% общей площади квартир в здании. Юниты в пределах этой квоты продаются как Foreign Freehold — полная титулованная собственность на ваше имя. Когда квота здания исчерпана, оставшиеся юниты иностранцы могут купить только как Leasehold — обычно на 10–15% дешевле.

Основные государственные платежи при переоформлении: сбор за передачу права 2% (обычно делится с продавцом), специальный бизнес-налог 3,3%, если продавец владел объектом менее 5 лет (платит продавец), либо гербовый сбор 0,5%, плюс удерживаемый налог с продавца. Закладывайте 2–3% от цены на вашу долю расходов плюс примерно ฿30 000–60 000 на независимого юриста. Регистрация Leasehold стоит 1,1% от суммы договора аренды.

Чистая сделка на вторичном рынке обычно закрывается за 4–8 недель: резервирование, одна-две недели юридической проверки, подписание договора, затем переоформление и регистрация в Земельном офисе Пхукета за один день. Покупка на этапе строительства следует графику стройки — обычно 12–30 месяцев с поэтапной оплатой.

Да — удалённые сделки давно стали обычным делом. Просмотры проходят по видеосвязи, договоры подписываются дистанционно, а ваш юрист посещает Земельный офис по нотариальной доверенности. Мы всё же рекомендуем хотя бы одну поездку: вживую районы ощущаются совсем иначе, а ознакомительный визит легко организовать через форму запроса.

Настоятельно рекомендуем. В Таиланде нет обязательной системы сопровождения сделок: титул, обременения и условия договора никто не проверит, пока вы сами не наймёте специалиста. Выбирайте юриста, независимого от продавца и агентства — его гонорар несопоставим с ценой проблемного титула.

Редко. Тайские банки, как правило, не кредитуют иностранцев-нерезидентов. На практике варианты такие: собственные средства, кредит под залог недвижимости на родине, ограниченные международные программы (в основном через банки Сингапура) или рассрочка от застройщика на новостройки. Большинство зарубежных покупателей здесь покупают за собственные средства.

Отправляйте средства на покупку из-за рубежа в иностранной валюте (USD, EUR и др.) на счёт в тайском банке и позвольте тайскому банку конвертировать их в баты. При сумме от 50 000 USD банк оформляет форму Foreign Exchange Transaction (FET) — она обязательна для регистрации Foreign Freehold и для последующего вывода средств при продаже. Не конвертируйте деньги в баты до отправки. Покупателям из России стоит заранее обсудить с юристом и банком рабочий маршрут платежа: прямые переводы из российских банков ограничены, и на практике используются счета в третьих странах — этот вопрос решается, но его нужно спланировать до внесения депозита.

Стандарт — страховой депозит в размере двух месяцев плюс первый месяц вперёд при контракте на 12 месяцев; при аренде на 6 месяцев условия часто те же. Депозит возвращается при выезде за вычетом задокументированного ущерба — сфотографируйте состояние при заселении и получите опись в письменном виде.

Электричество по официальному тарифу PEA (примерно ฿4–5 за единицу), а не по завышенной ставке собственника, которая в некоторых зданиях доходит до ฿7–8. Основная статья расходов — кондиционеры: вилла легко «наматывает» электричества на ฿5 000–10 000 в месяц. Всегда уточняйте тариф до подписания.

Обычно да. Контракт на 6–12 месяцев, оплата поквартально вперёд или аренда в зелёный сезон (май–октябрь) — всё это создаёт пространство для торга; скидка 10–20% от заявленной месячной ставки — обычное дело для годовых контрактов на виллы.

В управляемых виллах для отпуска обычно включены обслуживание бассейна и сада, Wi-Fi и график уборки; электричество при длительном отпускном проживании иногда оплачивается по счётчику. Смотрите примечания к аренде в объявлении и будьте готовы к возвращаемому депозиту при бронировании.

Это лучший совет, который мы можем дать. Аренда на 3–6 месяцев в выбранном районе научит вас большему, чем любой гид: пробки, реальность сезона дождей, какой пляжной дорогой вы на самом деле пользуетесь. Многие наши покупатели сначала арендуют в Bang Tao или Rawai, а затем покупают уже уверенно.

В объектах под управлением — управляющая компания: скорость реакции входит в то, за что вы платите. При аренде виллы напрямую у собственника зафиксируйте в договоре, кто оплачивает бассейн, сад, обслуживание кондиционеров и обработку от насекомых; норма такая: собственник отвечает за конструкцию и оборудование, арендатор — за расходники и коммунальные услуги.

Аренда (Leasehold), зарегистрированная на документе о праве на землю в Земельном офисе, — это надёжное имущественное право на весь срок: оно сохраняется даже при продаже земли. Опции продления после 30-го года — это договорные обещания, а не зарегистрированные права, поэтому оценивайте объект по зарегистрированному сроку, а продления считайте бонусом. Отдельное право собственности на строение и зарегистрированный суперфиций усиливают вашу позицию.

Chanote (Nor Sor 4 Jor) — самый сильный земельный титул Таиланда: границы, вымеренные по GPS, и полный объём прав собственности — аналог зарегистрированного права собственности в привычных вам юрисдикциях. Существуют и более слабые титулы вроде Nor Sor 3 Gor — они оборотоспособны, но несут риск по границам участка. Для покупки любого масштаба предпочитайте землю с Chanote; ваш юрист проверит его в Земельном офисе.

Тайская компания, которая ведёт реальный бизнес с настоящими тайскими акционерами, может законно владеть землёй. Использование номинальных тайских акционеров исключительно для оформления виллы на иностранца незаконно по Земельному кодексу и Закону об иностранном бизнесе. В некоторых объявлениях указана форма «Компания» — рассматривайте её как структуру, которую нужно изучить со своим юристом (включая ежегодную отчётность), а не как лазейку.

Для жилья, в котором вы живёте сами, — совсем немного: тайский налог на землю и строения умеренный (ставки для жилой недвижимости начинаются примерно от 0,02% оценочной стоимости). Владельцы кондо платят взносы на содержание здания (обычно ฿50–90/м² в месяц на Пхукете). Если вы сдаёте объект, арендный доход облагается налогом в Таиланде и, как правило, декларируется и в стране вашего налогового резидентства — с зачётом по соглашению об избежании двойного налогообложения, если оно применимо.

Кондо в Foreign Freehold наследуются (наследники должны соответствовать требованиям иностранной квоты). Leasehold автоматически к наследникам не переходит, если в договоре нет положений о правопреемстве — грамотный юрист добавляет их стандартно. Тайское завещание на тайские активы кардинально упростит процедуру для вашей семьи.

Нет — владение недвижимостью само по себе не даёт права на пребывание. Существуют отдельные маршруты: виза LTR (10 лет, включая инвестиционную опцию от 500 000 USD, куда может входить недвижимость), Destination Thailand Visa, пенсионные визы для тех, кому за 50, и членство Thailand Privilege. Планируйте визу отдельно от покупки.

Мы агрегатор, а не агентство. Мы собираем проверенные объявления партнёрских агентств в одном удобном месте. Когда вы отправляете запрос по объекту, сообщение уходит специалисту того агентства, которое реально представляет это объявление, — и он отвечает в течение 24 часов. Мы получаем комиссию от агентств — никогда от вас.

Нет — юридически значима цена в тайских батах. Цены в других валютах (₽, $, €…) — это приближения, пересчитываемые по ежедневным курсам и округлённые, они помечены знаком ≈. Договоры всегда заключаются в батах.

Напрямую из фидов данных партнёрских агентств, синхронизация ежедневная. Когда объект продан или сдан, он уходит с сайта при следующей синхронизации, а старые ссылки перенаправляются на похожие доступные объекты. Мы не парсим чужие сайты и не публикуем объекты, за которые не отвечает ни одно агентство.

Ничего и никогда. Вы платите ту же цену, что и при обращении в агентство напрямую, — агентство платит нам комиссию за знакомство с вами. Избранное, сравнение и общие списки работают без регистрации.

Ваше имя, выбранный канал связи и объект, о котором вы спросили, передаются одному агентству, представляющему этот объект, — и никому больше. Мы не продаём контактные данные, а избранное и история поиска остаются на вашем устройстве. Подробности — в политике конфиденциальности.